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一、在业主上下班前后的一个小时
比如写字楼的业主8:30上班,物业服务人员在8:15~9:15,就应在大堂电梯厅恭候业主,既可以引导电梯,又可以熟悉业主。比如业主5:30下班。住宅的物业服务人员可以在6:00~7:00之间,在小区人口恭候业主,欢迎业主回到温馨小区,有时还可以和业主增加互动,方便收取物业服务费。
二、业主生日、新婚、节日等喜庆日子
物业公司在这个时候送上祝福,最能打动业主的心,密切相互之间的关系。如三八妇女节的时候开展的“送人玫瑰,手留余香”的活动。
三、业主生病、搬家等需要帮助时
物业公司应提供力所能及的帮助,危难之时显身手,就能实现满意到感动的超越。如某项目市政停水,除提前温馨提示外,还安排安管员帮助楼上的业主在一楼打水送上去。仅此一个举措,就能够赢得业主的好口碑!
所谓物业服务的重要区域,就是最容易出现安全隐患的地方,也是业主每天必须经过的地方,在这些位置必须作为重点关注对象,具体位置有:
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一、进出口
如果业主每天进出口能感受物业服务人员的微笑和问候,那种亲切温暖的感觉油然而生。这也是防盗的第一关,管理严才能杜绝安全事故发生。
二、地下车库
特别是通往地下停车场的电梯厅,一要标识明确,二要整洁卫生。
三、设备房
设备设施管理的好坏,能体现一个物业服务企业的专业水平。因此,物业服务企业定期组织业主参观设备房,既能让业主体验到物业服务的艰辛,又能增强物业服务人员的自豪感。要让业主认可自己的工作,首先物业人自身要学会小区品质好坏的判断标准!可以通过“六看”来对品质好坏做出判断:
一、门卫门卫对陌生人的态度
除了业主/租客,保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法:经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等,这些人进出小区,门卫是不闻不问,还是会按月给他们办理临时出入证;居住者的朋友进入小区时,门卫有没有电话询问居住者家庭并登记;临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记,保安人员有没有陪同。
二、小区公共区域和绿化
绿化是不是修剪得比较整齐,路面上能不能看见垃圾,人工河道里和水景里的水质是不是清洁,有没有异味,有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。
三、建筑外立面
小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑,通常物业公司如果能一年清洁一次外立面,即使很少做其他的外立面整修,也能让房子表面看起来比较干净。如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房,阳台玻璃窗比别人多凸出去一块,也说明物业监督和劝解不够。四、物业反应的速度
物业报修电话应该保证24小时有人接听,急修半小时内必须上门,如果是一般的报修,能不能在1天内处理完。如果有业主投诉,多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。五、安全防卫的级别
小区的巡逻保安是否认识业主/租客,你在小区里兜一圈,能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主/租客,巡逻频率又低,大家的安全就悬了。行业标杆万科物业的保安被要求做到100%认识小区业主的车,上岗3个月内认识70%的业主。关注公众号:物业管理圈。小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备,住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施,是加装防盗系统,还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24小时监视。六、各种设备的状况
大型机电设备每年都要进行保养维修,每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察,但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合,楼宇对讲功能是不是正常,电梯按钮和灯具是不是完好,电梯内是不是整洁,露天和楼道的公灯能不能正常使用。
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