济南市物业管理行业疑难问题座谈会第一期顺利召开!




济南市物业管理行业疑难问题座谈会





PART ONE




主题背景介绍





物业服务与管理是基层社会治理的重要内容,2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》将“物业服务合同”作为单独一章,随后,《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》相继修订,《济南市物业管理条例》自2022年5月1日起施行。

物业服务合同成为人民日常生活当中频繁解除的合同类型,物业服务也成为村居社会治理当中高频出现的投诉内容。

现如今在济南市范围内,街道办事处、居民委员会、村民委员会与物业服务人签订物业服务合同的情况较为普遍,而根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”

那么,街道办事处、居民委员会、村民委员会,既不是建设单位,也不是业主大会和业主委员会,以上述三者为合同相对方签订“前期物业服务合同”和“物业服务合同”是否有效?合同对物业服务区域内业主是否有约束力?我们邀请到了行业相关专家、顾问,就物业行业现存热点问题进行解读和研讨。





PART TWO




会议重点议题






居民委员会与物业服务人签订的物业服务合同(约定“包干制”、由业主按面积和相应交费标准交纳物业费)是否有效?是否能够对业主产生约束力?


街道办事处、村民委员会与物业服务人签订物业服务合同(约定“包干制”、由业主按面积和相应交费标准交纳物业费)是否有效?是否能够对业主产生约束力?


村民委员会通过招投标程序,与物业服务人A签订《前期物业服务合同》A后,又因物业服务不达标的问题,再次通过招投标程序,与物业服务人B签订了《物业服务合同》B,村民委员会是否有权启动物业服务人的选聘程序?B合同是否有效?


村居或园区,没有签订书面物业服务合同,但是物业服务人提供了事实物业服务,物业服务人通过诉讼或者仲裁索要物业费,能否得到支持?




PART THREE




会议流程





本次座谈会由济南市历下区物业管理行业协会举办,由山东方晖律师事务所孙晓亮律师主持,并邀请山东省济南市中级人民法院资深法官高同先、济南市物业管理行业协会秘书长赵明、山东方晖律师事务所方晖律师、济南新汇物业管理有限责任公司总经理吴洪杰、山东敦和物业服务有限公司总经理徐玉章、山东明英物业服务有限公司张蕊,以及山东保丽洁物业管理有限公司、济南华强物业管理有限公司、北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司代表参加了本次座谈会。

孙晓亮律师首先结合相关法律法规和案例为我们解读了现如今实践中出现的具体问题,也提出了我们的观点:

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

根据《济南市物业管理条例》,业主委员会职责包括“(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;(三)监督和协助物业服务人履行物业服务合同;(八)配合和支持居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督”。

居民委员会在物业管理区域没有成立业主委员会时,可以在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会职责,签订物业服务合同,不违反法律或行政法规的强制性规定,合同合法有效,对全体业主具有约束力。


高同先法官认为,从法律角度讲,书面合同已经签订,并且物业服务区域内的业主也已经实际享受了物业服务,那么业主有支付对价的义务。但是,居民委员会所签订的物业服务合同一般都有前提条件,比如临时过渡等共性特点。


赵明秘书长指出,《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定,也是“代行”业主委员会职责,既然是代行,那么业主大会的决议程序时必要的。


新汇物业吴洪杰总经理从《立法法》的角度,结合实践,对座谈会的议题发表了自己的观点,并指出特殊情况的物业类纠纷应当充分考虑综合因素。


在会议中各物业公司代表也进行了充分的发言,提出了物业企业在实际操作过程中出现的问题、难点。孙律师、物业行业专家、物业企业代表也在此环节进行了充分的交流和探讨,并且结合理论与实践,为今后解决此类问题做出了理论上的铺垫。





关       注:济南市历下区物业管理行业协会

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