【案例分析】共用部位维修费用谁承担？法院明确专项维修资金使用规则

【基本案情】

郭某作为某小区某栋楼的顶层住户，发现楼顶漏水后，与某物业公司以及业主委员会沟通。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请，为防止损害扩大，郭某可先自行垫付资金维修。郭某遂自费对楼顶进行维修，花费9300元。之后郭某请求某物业公司支付其维修费用未果，遂诉至人民法院。某物业公司以维修费用应动用该小区的住宅专项维修资金为由，拒绝支付。庭审中，小区业主委员会认可该笔费用应当从住宅专项维修资金中支付。

【裁判结果】

人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第十八条将以下七种情形规定为“紧急情况”：1.电梯故障；2.消防设施故障；3.屋面、外墙渗漏；4.产权归业主的二次供水水泵运行中断；5.排水设施堵塞、爆裂；6.楼体外立面存在脱落危险；7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

本案中，郭某居住的楼栋顶楼屋顶，属于在该栋楼居住的业主共用部分。楼顶出现非人为原因造成的漏水后，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。郭某经业主委员会同意先行垫资维修且业主委员会认可该笔维修费用应当由住宅专项维修资金支付，故人民法院判决郭某垫付的维修费用由业主委员会申请，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付。

【典型意义】

住宅专项维修资金是专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是住宅的“养老金”。住宅专项维修资金的使用，关系到全体业主的共同利益，必须符合法律规定的用途和程序。

《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定，维修资金划转业主大会管理前，申请人使用维修资金，需编制“维修资金使用方案”通知业主，并经符合法定人数业主表决同意后，报维修资金管理机构申请列支，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。维修资金划转业主大会管理后，“维修资金使用方案”经上述程序表决、公示，由业主委员会对方案等资料审核同意后，报维修资金管理机构。发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况，需要立即对住宅共有部位、共有设施设备进行维修和更新、改造的，可由街道办事处（乡镇人民政府）对“维修资金使用方案”等资料进行审核和现场查验后，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。但对于房屋仍在保修期内的，则由开发商承担维修费用；对于因业主私自搭建阳光房、种植花草、安装热水器、卫星天线等破坏楼顶防水层的维修费用，则应由业主自行承担，不得从维修资金中支付。